岡山で建てる注文住宅の土地選びのポイント

「岡山市内で、学校が近くて、日当たりが良くて、安い土地はないかな？」と注文住宅を検討し始めた方の多くが、まず土地探しで壁にぶつかります。特に平野部が少ない地域や、人気の学区（京山・津島エリアなど）では、良い土地はネットに出る前に売れてしまうことも珍しくありません。

また、岡山県特有の事情として「干拓地（軟弱地盤）」や「用水路」の問題も無視できません。ここでは、岡山で後悔しない土地選びをするために知っておきたい、地元ならではのチェックポイントを解説します。

【岡山版】土地選びの際にチェックすべき4つの項目

土地を選ぶあたり、広さや価格だけでなく、以下のポイントを必ず現地で確認しましょう。

• ハザードマップと過去の災害歴
  岡山は「晴れの国」で災害が少ないと言われてきましたが、西日本豪雨以降、水害リスクへの意識が高まっています。検討している土地が浸水想定区域に入っていないか、各市町村のハザードマップで必ず確認しましょう。また、岡山市南区や倉敷市の一部など、海抜が低いエリアでは高潮のリスクも考慮する必要があります。
• 前面道路の幅と交通量（車社会の常識）
  岡山での生活にクルマは必須です。「土地は広いけど、そこに行くまでの道が狭くてすれ違いができない」という場所は、毎日のストレスになります。また、朝夕の通勤ラッシュ時に家の前の道が抜け道になっていないかも要チェックです。
• 「用水路」の有無と安全性
  岡山県は全国的に見ても用水路が多く、転落事故のリスクが指摘されています。小さなお子様がいるご家庭や、夜間の帰宅が遅い方は、土地の周辺に柵のない用水路がないかを確認しましょう。
• 用途地域と建築制限
  岡山市郊外には「市街化調整区域」と呼ばれる、原則として家を建てられない（または許可が必要な）エリアが多く存在します。安易に「安いから」と飛びつくと、農地転用の手続きに膨大な時間と費用がかかる場合があります。

土地と施工会社、どちらを先に決める？

結論から言うと、「施工会社（工務店）を先に、あるいは同時に」決めるのが鉄則です。

注文住宅を建てる際には、住宅ローンを組んで建てる流れが一般的ですが、土地だけの融資を受けることは難しく、土地を決めてから短期間で施工会社を決めなければローンが組めないという「つなぎ融資」のルールがあるからです。

また、岡山で多い「変形地」や「狭小地」の場合、素人目には「家が建てにくそう」に見えても、設計力のある工務店なら素晴らしいプランを提案できることがあります。土地の良し悪しを判断してもらうためにも、早めにパートナーとなる工務店を見つけておくことが成功への近道です。

施工会社に土地を紹介してもらうメリット

岡山の地域密着型工務店の中には、不動産業者には出回っていない「未公開の土地情報」や、自社で造成した「建築条件付き土地」を持っている会社が多くあります。

施工会社に土地探しから依頼することで、「土地＋建物」の総予算をコントロールしやすくなり、「土地にお金をかけすぎて建物がショボくなってしまった」という失敗を防げます。

理想の土地を探すためにすべきこと

理想の土地を探すためには、どのようなポイントを抑えておくと良いのでしょうか。土地を購入したものの予算オーバーになったり、希望の建物が建てられなかったり、と後悔しないようにしっかり確認をしておきましょう。

予算計画を立てる（地盤改良費も含めて！）

まず決めるべきことが土地にかけることのできる予算です。家づくり全体を含めた予算から差し引いた、土地の予算をきちんと計算しておきましょう。

注意しなければならないのが、土地代以外にかかる費用。不動産会社への仲介手数料、水道分担金（岡山市などはエリアによって異なります）、そして前述の地盤改良費などです。

    

希望条件に優先順位をつける

「駅近」「南向き」「50坪以上」「人気学区」…全ての条件を満たす土地は、岡山でも滅多に出ませんし、あっても非常に高額です。

「車通勤だから駅からの距離は妥協できる」「2階リビングにするなら日当たりはカバーできる」など、工務店と相談しながら条件を整理していきましょう。特に岡山市内の人気エリアで探す場合は、60点〜70点の土地が出たら即決するくらいのスピード感が求められます。

良い土地探しは信頼できる施工会社選びが大切

理想の注文住宅を建てる土地探しには、やはり施工会社の協力がベストです。希望する建物に合う土地を一緒に探してもらうことで、土地探しにおける失敗を防ぐことができます。

当サイトで紹介している工務店の中にも、土地探しから親身にサポートしてくれる会社がたくさんあります。まずは「土地がない状態」でも相談に行き、プロの視点でエリアのアドバイスをもらうことから始めてみてはいかがでしょうか。

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